Rentabilidad inmobiliaria en España: bruta, neta y cifras 2026
La rentabilidad bruta de un inmueble en alquiler es el alquiler anual dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. La neta resta antes los gastos reales y divide entre todo lo que has invertido, no solo el precio. En 2026, las cifras publicadas para la vivienda en España van del 5,2% al 7,02% según quién mida y cómo, y esa horquilla es la mejor prueba de que un porcentaje suelto no sirve para decidir una compra.
En este artículo te explicamos las dos fórmulas con un ejemplo numérico, repasamos los datos más recientes por territorios, y te contamos qué cambia cuando el activo no es un piso sino un local, una oficina o una nave.
En resumen
Bruta: ingresos anuales de alquiler entre precio de compra, por 100. Sirve para filtrar, no para decidir.
Neta: ingresos menos gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacíos), divididos entre precio más gastos e impuestos de compra y reformas.
Datos 2026 en vivienda: la bruta media ronda el 6,2% en el tercer trimestre según un portal inmobiliario citado por Expansión, pero cambia mucho entre capitales y según la metodología.
En activos comerciales pesan además la solvencia del inquilino, la duración del contrato y quién paga qué gastos.
Tabla de contenidos
Qué es la rentabilidad inmobiliaria y qué mide cada versión
Hablar de rentabilidad inmobiliaria es hablar de cuánto dinero te devuelve un inmueble cada año en relación con lo que pusiste. Hay dos versiones que se confunden a menudo, y la diferencia entre ellas es la que separa una buena operación de una que solo lo parece en el anuncio.
Rentabilidad bruta
Se calcula dividiendo los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compraventa y multiplicando por 100, según explica una guía del sector. Es rápida, comparable a primera vista y por eso es la que ves en los titulares y en los mapas de precios.
Pero es una cifra antes de cualquier coste. La propia prensa económica lo recuerda: La Vanguardia señala que las cifras publicadas son brutas y que, para llegar a la neta, hay que restar reparaciones, comunidad, seguros, impagos, la comisión de la inmobiliaria si interviene y la carga fiscal.
Rentabilidad neta
La neta descuenta los gastos asociados al inmueble y usa como divisor el valor total de la inversión: precio, gastos e impuestos de compraventa y reformas si las hubo. Una formulación habitual es (renta anual menos gastos de explotación anuales) entre (precio de compra más gastos de compraventa), por 100, con la vacancia incluida entre los gastos que conviene estimar y el impuesto sobre la renta fuera de este cálculo.
Es la que refleja lo que realmente queda. Financial Magazine advierte de que una bruta atractiva puede quedar mucho más ajustada al descontar IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia, impuestos y gastos de compra, y recomienda hacer la cuenta completa antes de firmar.
Un ejemplo con números: del 6% al 3,6%
La mejor forma de ver la diferencia es con un caso. Las cifras que siguen son hipotéticas, pensadas para ilustrar el método, no datos de mercado.
Imagina un local que compras por 200.000 € y alquilas por 1.000 € al mes.
Concepto | Importe anual |
Renta teórica (1.000 € x 12) | 12.000 € |
Rentabilidad bruta (12.000 / 200.000) | 6,0% |
Un mes sin inquilino al año | -1.000 € |
IBI | -1.200 € |
Comunidad | -900 € |
Seguro | -300 € |
Mantenimiento | -600 € |
Resultado neto anual | 8.000 € |
Inversión total (200.000 € + 20.000 € de gastos e impuestos de compra) | 220.000 € |
Rentabilidad neta (8.000 / 220.000) | 3,6% |
Sin tocar el precio ni el alquiler, la rentabilidad cae de 6% a 3,6%. Ni siquiera hemos incluido el impuesto sobre la renta ni los intereses de una hipoteca, que reducirían aún más el resultado. Por eso, cuando alguien te dice que un activo “da un 7%”, la primera pregunta es: ¿bruto o neto, y sobre qué base?
Qué gastos entran en la cuenta
Para los fiscales, la Agencia Tributaria define el rendimiento neto del capital inmobiliario como la diferencia entre los rendimientos íntegros y los gastos deducibles. Entre ellos figuran los intereses y gastos de financiación, los de conservación y reparación, los tributos y primas de seguro, los suministros y los gastos de formalización del contrato, además de la amortización, un 3% anual sobre determinados valores y excluyendo el suelo (según el manual del IRPF 2025).
Una lista práctica para tu propia hoja de cálculo:
Costes de entrada: impuestos de la compraventa, notaría, registro, asesoramiento y reformas.
Costes recurrentes: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y suministros que asuma el propietario.
Riesgos de ingresos: meses vacíos entre inquilinos e impago.
Fiscalidad: el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades según quién sea el titular, que conviene revisar con un asesor fiscal.
Financiación: intereses, si hay hipoteca.
Qué rentabilidad se publica hoy en España
Los datos disponibles hablan de vivienda, porque es el segmento con más estadística pública. Sirven de termómetro, pero verás que no coinciden entre sí.
Fuente | Periodo | Rentabilidad bruta nacional |
Expansión (datos de un portal) | 3T 2026 | 6,2% |
Europa Press (datos de un portal) | 2T 2026 | 6,5% (frente al 7,2% un año antes) |
Feb. 2026 | 5,2% | |
Crónica Económica (estadística de un portal) | Dic. 2025 | 7,02% |
Por qué las cifras no coinciden
La diferencia no es un error: es metodología. Expansión indica que su 6,2% sale de cruzar precios de alquiler y compraventa antes de impuestos, y Europa Press precisa que se basa en precios solicitados, es decir, de oferta. Los precios pedidos no son los de cierre.
La OCU, en cambio, construye su mapa separando precios de oferta y usando precios reales de venta y alquiler, y tiene en cuenta los gastos de la compra y del alquiler, un coeficiente para periodos vacíos y el riesgo de impago. Por eso su media nacional (5,2%) queda por debajo de las brutas de oferta. Comparar un 7% bruto de oferta con un 5% más depurado es comparar cosas distintas.
La regla práctica: antes de usar un dato, mira si es bruto o neto, si usa precios de oferta o reales, y de qué periodo es.
Dónde sube y dónde baja: comunidades y ciudades
La rentabilidad bruta tiende a ser más alta donde el precio de compra es bajo respecto al alquiler, y más baja en los mercados caros.
Interior y ciudades medianas: según la OCU, destacan el interior de Castilla-La Mancha (7,4%) y de Castilla y León (6,7%), seguidos de Extremadura (6,5%), Cataluña (6,2%) y Aragón (6%).
Capitales con retorno alto: Expansión cita Huelva (7,4%), Castellón de la Plana (7,2%) y Zamora (7%) entre las que superan el umbral de inflación; Crónica Económica sitúa Tarragona en 8,21% en diciembre de 2025.
Mercados caros: San Sebastián aparece en 3,3% y Palma de Mallorca en 4,3% en esa misma estadística. La OCU da a Madrid capital un 3,6%.
Un matiz importante: una rentabilidad alta suele compensar algo, como una demanda de alquiler más débil, menos liquidez al vender o menor revalorización. Una bruta del 7% en una ciudad pequeña no equivale a un 7% con la misma seguridad en una gran capital. La rentabilidad se mira siempre junto al riesgo de vacío y la facilidad de salida.
Locales, oficinas y naves: lo que no cuentan los porcentajes de vivienda
Los titulares que posicionan este tema hablan de pisos. Si inviertes en un local, una oficina o una nave, el cálculo base es el mismo, pero lo que decide el resultado es otro.
El inquilino es la mitad de la rentabilidad
En vivienda, un inquilino que se va se sustituye con relativa rapidez. En un activo comercial, el contrato suele ser más largo y el negocio del arrendatario es el que sostiene tu renta. Un 6% bruto con un inquilino solvente y un contrato firme puede valer más que un 8% con un operador frágil y un contrato corto. Por eso en nuestro trabajo analizamos la solvencia del inquilino antes de hablar de porcentajes.
El contrato define la rentabilidad neta
Dos locales con la misma renta pueden tener netas muy distintas según el contrato: quién paga el IBI y la comunidad, cómo se actualiza la renta, qué obras corren por cuenta de cada parte, qué garantías hay y cuánto dura el compromiso. Es la parte del cálculo que ningún mapa de rentabilidades recoge, y la que más suele sorprender a quien compra sin revisar.
Revisar el inmueble antes de calcular
La rentabilidad calculada sobre un activo con problemas jurídicos, urbanísticos o técnicos es papel mojado. Una auditoría del inmueble comercial y una due diligence inmobiliaria antes de operar permiten saber qué cargas, licencias y estado real tiene el activo, y por tanto qué gastos futuros entran en tu cuenta. Si tu interés es alquilar en Barcelona, también tienes la guía de alquiler de local comercial en Barcelona, con precios, requisitos y contrato.
Cómo evaluar una operación paso a paso
Calcula la bruta como filtro. Renta anual entre precio. Descarta lo que ni de lejos cuadra, pero no decidas con esto.
Suma el coste total de entrada. Precio más impuestos, notaría, registro, honorarios y reformas.
Estima gastos recurrentes reales. Pide recibos de IBI, comunidad y seguro, no estimaciones del anuncio.
Aplica un colchón de vacío. Un mes o varios al año, según el tipo de activo y la zona.
Revisa el contrato y al inquilino. Duración, actualización de renta, garantías, solvencia.
Añade la fiscalidad de tu caso. Persona física o sociedad cambia el resultado final.
Compara la neta con alternativas. Con otra inversión, no con un titular de prensa.
Nuestra perspectiva
Cada semana vemos el mismo error: se compara un porcentaje bruto de un anuncio con una neta calculada con cuidado, y se concluye que el segundo activo “rinde menos”. Casi nunca es así. Lo que cambia es cuánta información hay detrás de cada número. Nuestro enfoque es empezar por la neta y por el contrato. Analizamos la rentabilidad después de gastos, la solvencia del inquilino, las condiciones del arrendamiento y la fiscalidad, y solo entonces ponemos precio a la operación. Una valoración realista evita pagar de más y negociar mal. También trabajamos con activos fuera de mercado, que no llegan a los portales, y con una gestión discreta, adaptada al perfil y al objetivo de cada cliente. Para un inversor, el mejor activo no es el que muestra la bruta más alta, sino el que sostiene su renta con un inquilino sólido y sin sorpresas. Gonzalez
Cómo podemos ayudarte
En Gonzalez y Aragón asesoramos en la inversión, compraventa y alquiler de locales, oficinas y naves en Barcelona y Madrid. Incluimos el análisis de rentabilidad neta, la solvencia del inquilino, los contratos, la fiscalidad, una valoración realista y la negociación de condiciones, todo con gestión discreta. Puedes conocer nuestros servicios de asesoramiento inmobiliario comercial.
Si ya buscas un activo concreto, en nuestra cartera de locales, oficinas y naves encontrarás lo disponible, y si eres propietario y quieres alquilar o vender, te ayudamos a valorar y a elegir inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. La neta resta antes los gastos del inmueble y divide entre la inversión total, que incluye impuestos de compra y reformas. La neta es la que refleja lo que realmente obtienes.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un inmueble?
Multiplica la renta mensual por 12, divide entre el precio de compra y multiplica por 100. Un alquiler de 1.000 € al mes sobre un activo de 200.000 € da una bruta del 6%. Es una cifra antes de gastos e impuestos.
¿Qué rentabilidad es buena en España?
Depende del tipo de activo, la zona y el riesgo. Las medias publicadas de vivienda en 2026 van de aproximadamente el 5% al 7% brutos según la fuente. Lo útil es comparar tu neta, con el riesgo de vacío y la solidez del inquilino, con otras alternativas de inversión.
¿Por qué cada estudio da una rentabilidad distinta?
Porque usan metodologías diferentes: precios de oferta o de cierre, bruta o con gastos, y periodos distintos. Por ejemplo, la OCU incorpora gastos, vacíos e impago, mientras que otras estadísticas calculan la bruta antes de impuestos a partir de precios solicitados.
¿La rentabilidad de un local es igual que la de una vivienda?
La fórmula es la misma, pero en un local, oficina o nave pesan más la solvencia del inquilino, la duración del contrato y el reparto de gastos. Por eso conviene analizar el contrato y el estado del inmueble antes de comparar porcentajes.
Fuentes
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