Impuestos en la venta de un local comercial: qué paga cada parte
Al vender un local comercial en España intervienen, como mínimo, tres impuestos que afectan al vendedor: la plusvalía municipal, el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades por la ganancia obtenida y, según el caso, el IBI prorrateado. El IVA o el ITP los paga el comprador, pero deciden el precio que puede ofrecer y, por tanto, lo que usted cobra. Esta guía ordena cada impuesto, quién lo paga, cuándo y cómo se calcula, con un ejemplo numérico al final.
En resumen
El vendedor paga la plusvalía municipal (salvo que no resida en España) y tributa la ganancia por IRPF si es persona física o por Impuesto sobre Sociedades si es empresa.
El comprador paga IVA (21%) o ITP según quién venda y cómo se transmita el local. Si hay IVA, se añade además AJD.
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, ambos ajustados por gastos e inversiones.
La plusvalía municipal se presenta en 30 días hábiles desde la venta, aunque no haya incremento de valor.
Conviene analizar la fiscalidad antes de fijar el precio, no después de firmar.
Tabla de contenidos
Qué impuestos intervienen en la venta de un local
Una compraventa de local genera impuestos en dos lados. Según BBVA, el vendedor abona la plusvalía municipal y declara la ganancia patrimonial en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, mientras que el comprador soporta el IVA del 21% en una primera transmisión o el ITP en una segunda, y el AJD si pide financiación.
Esa división es la regla general, pero en la práctica el reparto se negocia. Un vendedor que sabe qué impuesto grava al comprador puede defender mejor su precio, y un comprador que recupera el IVA tiene un coste real distinto del que parece sobre el papel.
Impuesto | Quién lo paga | Cuándo aplica |
IVA (21%) | Comprador | Primera entrega, o segunda con renuncia a la exención |
ITP | Comprador | Vendedor particular, o empresario con operación exenta de IVA |
AJD | Comprador | Si hay IVA, o escritura con hipoteca |
Plusvalía municipal | Vendedor (comprador si el vendedor no es residente) | Si ha aumentado el valor del suelo |
IRPF o Impuesto sobre Sociedades | Vendedor | Sobre la ganancia patrimonial |
IBI | Reparto habitual entre ambos | Año de la compraventa |
IVA o ITP: cuál se aplica a la venta
Es la pregunta que más condiciona la operación. Según el Punto de Acceso General, la venta de inmuebles nuevos por el promotor tributa por IVA, mientras que la de inmuebles usados por empresarios y la de inmuebles por particulares tributan por ITP, salvo que el comprador sea empresario y se cumplan los requisitos para tributar por IVA. Para inmuebles que no son vivienda, el tipo de IVA es del 21%. El ITP lo fija cada comunidad autónoma, al estar cedido por la Ley 22/2009.
Primera entrega: IVA
Si el local lo vende por primera vez un promotor o un empresario que lo ha construido o rehabilitado, la operación tributa por IVA. Es lo habitual en locales de obra nueva.
Segunda entrega: ITP, o IVA con renuncia
En segundas y posteriores entregas, la operación puede estar exenta de IVA y tributar por ITP. La Agencia Tributaria de Cataluña indica que un local tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) cuando vende un particular, cuando vende un empresario y la operación está sujeta y exenta de IVA, o cuando se transmite con un conjunto de elementos que forman una unidad económica autónoma.
Si el vendedor renuncia a la exención y el comprador cumple los requisitos, se paga IVA y también AJD. Según esa misma fuente, el AJD es del 1,5% (tarifa AJ4) o del 3,5% (tarifa AJ5, desde el 27 de junio de 2025) cuando el vendedor ha renunciado a la exención. Si va a vender o comprar en Cataluña, conviene confirmar con el asesor fiscal qué tarifa corresponde a su caso.
Para el comprador empresario, la diferencia práctica es que el IVA se puede deducir después, mientras que el ITP no. Si quiere ver cómo afecta esto a la rentabilidad, lo desarrollamos en ITP o IVA: el impuesto que decide la rentabilidad de su inversión.
Cuando se transmite un negocio o un derecho de arrendamiento
Si lo que se cede es un traspaso, el tratamiento cambia. La Agencia Tributaria indica que la mera cesión de los derechos arrendaticios de un local, sin la estructura de factores de producción necesaria, está sujeta a IVA al 21% (consulta DGT V1722-20). También señala que, si el propietario mantiene la condición de empresario a efectos del IVA, la transmisión del local queda sujeta a este impuesto aunque haya presentado la baja en el censo de empresarios (consulta DGT V2802-17).
No hay una única respuesta a cuánto se paga: depende de qué se transmite, quién vende, quién compra y cómo se documenta la operación.
Lo que paga el vendedor: IRPF o Impuesto sobre Sociedades
La mayor partida para el vendedor suele ser la tributación de la ganancia. La Agencia Tributaria explica que al transmitir un inmueble del patrimonio se obtiene una ganancia o pérdida, determinada por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.
Cómo se calcula la ganancia
La Ley 35/2006 del IRPF fija el método: al valor de transmisión se le restan los gastos del vendedor, y al valor de adquisición se le suman los gastos e impuestos asociados. Según Bujarrabal Asesores, el valor de transmisión parte del importe real de la venta, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, y el de adquisición incluye el precio real de compra, los gastos y tributos satisfechos y el coste de las inversiones y mejoras realizadas.
Por eso conviene conservar escrituras, facturas de obras, tasaciones, notaría y registro de la compra original. Cada euro justificado reduce la base.
Si vende una persona física
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro. Según Maraz, que cita la Ley 7/2024, los tramos son:
Tramo de ganancia | Tipo |
Hasta 6.000 € | 19% |
De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
Más de 300.000 € | 30% |
La misma fuente recuerda que la Ley 7/2024 elevó el tipo máximo del 28% al 30% para la parte que excede de 300.000 euros.
Si vende una sociedad
La plusvalía se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. Según Maraz, el tipo general es del 25%, y para pymes con cifra de negocios inferior a 10 millones de euros baja al 24% en 2025 y al 23% en 2026. Para micropymes con facturación inferior a un millón, los primeros 50.000 euros de base tributan al 21% en 2025 y al 19% en 2026. El tipo concreto depende del tamaño y la situación de la empresa, así que lo confirma su asesor fiscal antes de fijar el precio.
Cuándo se declara
La regla general es declarar la ganancia en el periodo en que se transmite el bien, con independencia de cuándo se cobre el precio. Según Glezco Asesores, existe una opción especial para operaciones a plazos que permite imputar la ganancia proporcionalmente a medida que los cobros son exigibles. Si pacta un cobro aplazado, hable con su asesor antes de firmar.
Plusvalía municipal: el impuesto que grava el suelo
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del terreno urbano. En una venta paga el vendedor, salvo que sea persona física no residente en España: entonces el Ayuntamiento de Madrid explica que paga el comprador. El mecanismo es común a los municipios, aunque cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes y tipos.
Lo esencial, según esa misma página:
Se aplica el método más favorable: el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente) o el real, si la ganancia efectiva es menor.
Si el valor del suelo no ha aumentado, no se paga, pero hay que presentar igualmente la declaración.
El plazo es de 30 días hábiles desde que se formaliza el cambio de propietario.
Un matiz útil en la negociación: según Catastral Virtual, comprador y vendedor pueden repartirse el coste, pero el ayuntamiento reclamará siempre al sujeto pasivo legal, y el pacto solo vale entre las partes.
IBI, documentación y otros gastos del vendedor
Antes de firmar, compruebe que el IBI está al día. Según BBVA, si el local está arrendado, además hay que entregar al comprador una copia del contrato de arrendamiento en el momento de la venta.
El IBI corresponde al propietario a 1 de enero, pero lo habitual es que vendedor y comprador lo prorrateen según el momento de la operación. Es un pacto que debe quedar escrito en el contrato.
También cuentan los costes propios de la venta que se restan de la ganancia: honorarios de asesoramiento o intermediación, certificados y, si procede, la cancelación de cargas. Guardar las facturas tiene efecto fiscal directo.
Lo que paga el comprador (y por qué le importa al vendedor)
Aunque no los pague usted, estos costes condicionan lo que el comprador está dispuesto a ofrecer.
ITP: según Asesoría Casado, entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma en un local de segunda mano. Otras fuentes sitúan el rango hasta el 11%, por lo que conviene consultar el tipo vigente en la comunidad donde está el local.
AJD: según L’Express Franchise, entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado, según la comunidad.
Notaría y registro: la misma fuente cifra la notaría entre 600 y 1.000 euros y el registro entre 400 y 600 euros.
Si el comprador paga IVA, puede renunciar al ITP pero no al AJD, y tiene la ventaja de poder deducir el IVA después. Un comprador empresario con derecho a deducción suele preferir la operación con IVA, y un vendedor que lo entiende puede ofrecerla como argumento.
Un detalle de calendario en Cataluña: la Agencia Tributaria de Cataluña señala que el ITP se devenga en la fecha de la compraventa y el AJD siempre en la de otorgamiento de la escritura.
Ejemplo orientativo con cifras
Supongamos, solo a efectos ilustrativos, que una persona física compró un local por 400.000 € y pagó 20.000 € entre impuestos y gastos de adquisición. Lo vende por 600.000 € y asume 10.000 € de gastos de venta.
Valor de transmisión: 600.000 − 10.000 = 590.000 €.
Valor de adquisición: 400.000 + 20.000 = 420.000 €.
Ganancia: 170.000 €.
Aplicando los tramos del ahorro a esa ganancia, y suponiendo que no tiene otras rentas del ahorro: 6.000 € al 19% (1.140 €), 44.000 € al 21% (9.240 €) y 120.000 € al 23% (27.600 €). Total aproximado: 37.980 € de IRPF, a lo que se suma la plusvalía municipal si el suelo ha ganado valor. Si lo vendiera una sociedad, la ganancia iría al Impuesto sobre Sociedades con el tipo que le corresponda, y el resultado sería distinto.
Es un cálculo simplificado: mejoras, amortizaciones, otras rentas del ahorro y circunstancias personales lo cambian. Sirve para entender la mecánica y para ver cuánto pesa documentar bien los gastos.
Nuestra perspectiva
En nuestra experiencia asesorando operaciones de locales, oficinas y naves, el error más habitual es mirar la fiscalidad cuando ya hay un precio acordado. Entonces ya no hay margen: el régimen de IVA o ITP, la forma de transmitir y la estructura del vendedor ya están decididos. Lo que defendemos es lo contrario: analizar la rentabilidad neta y la fiscalidad antes de salir al mercado. Con una valoración realista, un análisis de los contratos y del inquilino, y claridad sobre qué impuesto soporta cada parte, el vendedor negocia con datos y el comprador entiende su coste real. Por eso nuestro asesoramiento incluye valoración, fiscalidad, contratos y negociación de condiciones, con una gestión discreta que se adapta al perfil de cada cliente. Gonzalez
Cómo preparar la venta de su local con criterio
Si tiene un local, una oficina o una nave en Barcelona o Madrid y quiere venderlo, en Gonzalez y Aragón le acompañamos desde el análisis de rentabilidad y la valoración hasta la negociación y el cierre, con acceso a compradores e inversores y una gestión discreta.
Si aún está definiendo el precio, le puede servir nuestra guía sobre tasación de un local comercial. Y si quiere conocer el proceso completo, vea cómo trabajamos una inversión en local comercial. Puede consultar también los activos disponibles en nuestra cartera de locales, oficinas y naves.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el vendedor de un local comercial?
Paga la plusvalía municipal, salvo que no resida en España, y tributa la ganancia por IRPF si es persona física o por Impuesto sobre Sociedades si es empresa. Además, suele repartir el IBI del año con el comprador. El IVA o el ITP los soporta el comprador.
¿Se paga plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
Si no ha aumentado el valor del suelo, no se paga el impuesto, pero hay que presentar igualmente la declaración en el ayuntamiento. El método real permite acreditar que la ganancia efectiva es menor que la calculada con el valor catastral, y se aplica el más favorable.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía municipal?
30 días hábiles desde que se formaliza el cambio de propietario. Conviene preparar la documentación antes de la escritura para presentar la declaración sin prisa.
¿Puede el comprador pagar mi plusvalía?
Pueden pactarlo entre ustedes, pero el ayuntamiento reclamará el impuesto a quien sea sujeto pasivo legal, normalmente el vendedor. El pacto solo es eficaz entre las partes, así que debe quedar por escrito. Si el vendedor es persona física no residente, el pagador es el comprador.
Fuentes
Agencia Tributaria de Cataluña: compraventa de bienes inmuebles
Agencia Tributaria: preguntas frecuentes sobre IVA en el arrendamiento de inmuebles
Infoautónomos: cuánto se paga a Hacienda por traspasar un negocio
Bujarrabal Asesores: venta de inmuebles y declaración de la renta
Glezco Asesores: ganancias patrimoniales en operaciones a plazos
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