Fianza en el alquiler de un local comercial: cuánto es y qué garantías se pactan
La fianza legal de un local comercial es de dos mensualidades de renta, se entrega en metálico al firmar el contrato y el propietario debe depositarla en el organismo que fije su comunidad autónoma. Sobre ese mínimo, las partes pueden pactar garantías adicionales, como un depósito extra, un aval bancario o un aval de un tercero. Aquí explicamos cómo se calcula, quién la deposita, cuándo se devuelve y qué conviene dejar escrito en el contrato, tanto si usted alquila como si es propietario.
En resumen
La fianza obligatoria de un local, que la ley trata como uso distinto de vivienda, equivale a dos mensualidades de renta pactada y se paga en metálico (art. 36.1 LAU).
El propietario la deposita en el organismo autonómico competente. Plazos y sanciones cambian según la comunidad, así que no hay un plazo único para toda España.
Aval bancario, depósito adicional o aval personal son garantías pactadas aparte. Su importe, vigencia y forma de ejecución deben figurar en el contrato.
La fianza no es la última mensualidad: el inquilino no puede aplicarla por su cuenta a rentas pendientes.
Al devolver las llaves, el saldo debe reintegrarse y, pasado un mes sin devolución, devenga interés legal.
Tabla de contenidos
Cuánto es la fianza de un local y sobre qué renta se calcula
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, una fianza en metálico de dos mensualidades de renta. Un local, una oficina o una nave caen en esa categoría. La guía de la Universidad Carlos III sobre el arrendamiento de local de negocio recoge que sirve para garantizar las obligaciones del arrendatario: rentas y cantidades contractuales pendientes, y daños o desperfectos que le sean imputables.
La base de cálculo es la renta pactada. Según una guía jurídica sobre la fianza en locales, como regla práctica no se suman automáticamente el IVA, los suministros ni otros conceptos accesorios. Por eso conviene que el contrato separe con claridad renta, impuestos, gastos repercutidos y garantías.
Un ejemplo sencillo para ver las cifras: con una renta pactada de 2.500 € al mes, la fianza legal es de 5.000 €. Si además se acuerda un aval bancario, ese importe no sustituye a la fianza ni se suma de forma automática: es otra garantía, con su propia cuantía, y debe estar escrita.
La fianza se fija sobre la renta del momento de la firma. Si el contrato prevé actualizaciones o prórrogas, revise cómo trata la fianza esos cambios y déjelo reflejado por escrito, para que ninguna de las partes tenga que interpretarlo después.
Para qué sirve y para qué no
La fianza es una garantía, no un pago anticipado. Cubre lo que el inquilino pueda deber al terminar el contrato. No equivale a la última mensualidad de renta: la guía jurídica citada indica que el arrendatario no puede imputarla unilateralmente a rentas pendientes. Si deja de pagar el último mes aduciendo que ya entregó la fianza, se arriesga a un incumplimiento, y el propietario podría reclamar la renta y además retener la fianza por otros conceptos.
Para el propietario, la regla es la contraria: la fianza no se gasta ni se mezcla con el cobro corriente. Es dinero del inquilino que se custodia hasta el final del contrato.
Quién deposita la fianza y dónde
La LAU, en su disposición adicional tercera, habilita a las comunidades autónomas para exigir que la fianza se ponga a disposición de la Administración autonómica o del ente público que designen. No existe un procedimiento estatal único, y por eso los trámites varían.
Los casos más consultados:
Comunidad | Quién deposita | Organismo y plazo | Consecuencias del retraso |
Madrid | El arrendador | Agencia de Vivienda Social, 30 días hábiles desde la firma; depósito gratuito y sin intereses | Recargos del 2% o del 5% según el retraso y sanciones que pueden llegar a 90.000 euros |
Andalucía | El arrendador, con el modelo 806 | Junta de Andalucía: recargos si se deposita pasado un mes | Recargos únicos del 5%, 10% o 15% a los tres, seis o doce meses; 20% antes de la inspección |
Cataluña | El arrendador, en el organismo autonómico | Para usos distintos de vivienda, la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona indica dos mensualidades como regla general | Consulte el plazo vigente en el organismo catalán antes de firmar |
En Andalucía, además, el incumplimiento del depósito en cuantía y plazo se considera infracción grave y puede sancionarse con una multa del 50% al 150% del importe no depositado, según la misma página oficial.
La conclusión práctica es doble. Primero, no aplique a su caso el plazo de otra comunidad. Segundo, si usted es inquilino, pida al propietario copia del justificante del depósito. La guía de la UC3M lo recomienda porque ese documento puede exigirse para trámites o ayudas públicas.
Si es propietario: un procedimiento que evita sanciones
Fije por escrito la renta pactada y calcule dos mensualidades.
Cobre la fianza en metálico en la firma y entregue recibo.
Deposítela en el organismo de su comunidad autónoma dentro del plazo que corresponda a su territorio.
Entregue al inquilino copia del justificante y guarde el original con el contrato.
Anote la fecha de fin del contrato para planificar la recuperación y la devolución.
Es un trámite administrativo menor frente a las sanciones que puede suponer olvidarlo, y quien gestiona varios activos lo incorpora a su calendario de cada operación.
Garantías adicionales: depósito extra, aval bancario y aval de un tercero
La fianza legal es el suelo. La LAU permite pactar garantías adicionales, y en el alquiler de un local es habitual que el propietario las pida, sobre todo cuando el arrendatario es una sociedad recién constituida, tiene poco historial o la renta es elevada.
Según un despacho de abogados especializado en alquiler comercial, pueden pactarse depósitos adicionales en metálico, aval bancario o aval de un tercero. La diferencia con la fianza es clara: la fianza es obligatoria, en metálico y de dos mensualidades, mientras que en el aval bancario una entidad asume de forma solidaria el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Un detalle que se suele confundir: el límite de dos mensualidades
El artículo 36.5 de la LAU limita las garantías adicionales a dos mensualidades, pero esa regla se refiere a determinados arrendamientos de vivienda, no se extiende automáticamente a los locales. En un local rige la libertad contractual: lo que se pacta, vale. Por eso el riesgo económico real depende tanto del artículo 36 como de cómo esté redactado el contrato, y por eso recomendamos revisarlo con detalle antes de firmar (texto de la LAU).
Comparativa rápida de garantías
Garantía | Qué es | Cuándo encaja | Qué debe constar en el contrato |
Fianza legal | Dos mensualidades en metálico, obligatoria | Siempre | Importe, recibo, depósito autonómico |
Depósito adicional | Más dinero en metálico retenido | Operaciones donde se quiere más respaldo sin intervención bancaria | Importe, destino y plazo de devolución |
Aval bancario | Una entidad garantiza las obligaciones del inquilino | Arrendatarios nuevos o rentas altas | Cuantía, vigencia y procedimiento de ejecución |
Aval de un tercero | Una persona o sociedad responde por el inquilino | Cuando hay un socio o grupo con solvencia | Alcance de la responsabilidad y duración |
Qué revisar en el contrato si hay aval bancario
Las fuentes jurídicas coinciden en que la garantía adicional no puede quedarse en una frase genérica. Un análisis sobre fianza legal y aval bancario en locales apunta que el contrato debe indicar la cuantía y el tipo de garantía, el plazo de devolución de la fianza y el procedimiento de ejecución del aval. Esta es la lista que usamos como guion:
Importe: en euros o en número de mensualidades. Si es en mensualidades, indique si se calculan sobre la renta inicial o la vigente.
Vigencia: hasta cuándo debe mantenerse el aval, y si debe renovarse si el contrato se prorroga.
Ejecución: quién puede reclamar, ante quién y con qué documentación, y en qué supuestos (impago de renta, daños, rotura del contrato).
Coste del aval: quién lo asume. Lo habitual es que lo contrate el arrendatario con su banco, que puede cobrar comisiones y pedir contragarantía; conviene preverlo al calcular el coste real de entrar en el local.
Devolución: plazo para liberar el aval y la fianza una vez entregadas las llaves.
Renta e IVA: la base sobre la que se calcula cada garantía.
Si el local se compra para alquilarlo, esta redacción forma parte de la calidad del activo. Un contrato con garantías claras y un inquilino solvente es más fácil de valorar, de financiar y de vender después. Lo explicamos desde la óptica del comprador en cómo trabajamos una inversión en local comercial y en la guía de due diligence inmobiliaria.
Documentar el estado del local en la entrega
Las garantías sirven para cubrir daños, y los daños solo se discuten bien con pruebas. Haga un inventario con fotos fechadas del local en la entrega y anéxelo al contrato. Hay herramientas de inspección digital del inmueble que generan informes con imágenes con fecha y firma electrónica, útiles para comparar el estado inicial y el final al devolver las llaves. Una documentación así reduce discusiones sobre qué desperfectos son imputables al arrendatario y cuáles son desgaste normal.
En nuestro trabajo con locales, oficinas y naves vemos que la fianza se trata como un trámite al final de la negociación. Nosotros la tratamos como lo que es: una pieza más del análisis de rentabilidad y de riesgo. Un propietario que acepta un inquilino sin garantías adicionales asume un riesgo que no figura en la renta. Un arrendatario que firma un aval sin límite de vigencia asume otro que tampoco figura en la renta. Por eso insistimos en leer contrato y garantías antes de hablar de precio. Nuestro enfoque se basa en el análisis de la rentabilidad y de los contratos, en la selección de inquilinos solventes y en una gestión discreta de cada operación. Cuando se pacta una garantía adicional, ya sea un aval bancario, un depósito extra o un aval de un tercero, buscamos que esté escrita con importe, vigencia y ejecución claros, adaptada al perfil de cada cliente. Una buena garantía no frena el alquiler: lo hace más firme para ambas partes. Gonzalez
Nuestra mirada: la garantía es parte de la inversión
¿Se puede usar la fianza para pagar rentas pendientes?
Depende de quién decide. La fianza existe precisamente para responder de rentas y cantidades contractuales pendientes, de modo que el propietario puede aplicarla a esas deudas al terminar el contrato, según la guía de la UC3M. Lo que no puede hacer el inquilino es imputarla por su cuenta a la última mensualidad, y así lo advierte la guía jurídica ya citada.
En la práctica, la fianza se mantiene durante toda la vigencia del contrato. Si el inquilino deja de pagar, el propietario reclama la renta y la fianza queda como respaldo al final. Si el contrato quiere permitir otra mecánica, debe decirlo expresamente y con claridad.
Cuándo y cómo se devuelve la fianza
Al terminar el alquiler y entregar las llaves, el arrendador debe devolver el saldo de la fianza que corresponda. El artículo 36.4 de la LAU establece que ese saldo devenga interés legal del dinero si transcurre un mes sin devolverlo (texto de la LAU).
El propietario, por su parte, puede recuperar la fianza depositada en la comunidad autónoma al finalizar el contrato y debe reintegrarla al inquilino si no hay rentas, cantidades contractuales ni otros motivos que justifiquen retenerla, según la guía de la UC3M.
Un procedimiento ordenado para ambas partes:
Programe la entrega de llaves con acta firmada y fotos del estado del local.
Compare con el inventario inicial y deje por escrito cualquier desperfecto.
Liquide rentas, suministros y otras cantidades que el contrato prevea.
Devuelva el saldo en el plazo de un mes para evitar intereses.
Si había aval bancario, libere o cancele el aval de acuerdo con lo pactado.
Cómo plantear las garantías según su posición
Si es inquilino y busca local. Antes de firmar, pida el borrador y compruebe tres cosas: que la fianza son dos mensualidades de renta pactada, que cualquier garantía adicional tiene importe y vigencia, y que el propietario se compromete a depositarla y a entregarle el justificante. Si le piden aval, consulte con su banco el coste y los requisitos antes de aceptar. Para elegir ubicación y condiciones, tiene más pautas en cómo elegir local comercial para su negocio en Barcelona.
Si es propietario y alquila. Elija las garantías según la solvencia real del arrendatario, no por costumbre. Un inquilino con balance sólido puede bastar con la fianza legal; uno nuevo puede requerir un aval. Y para prevenir problemas posteriores, lea también local comercial sin okupas: seguridad jurídica para el inversor.
Si invierte en un local alquilado. Pida el contrato completo, el justificante del depósito de la fianza y la documentación de cualquier aval. Si la fianza no se depositó, el nuevo propietario puede heredar la regularización. Es uno de los puntos que repasamos en 7 errores al invertir en un local comercial y que cuenta en los 5 números para saber si un local es buena inversión.
Cómo le acompañamos en Gonzalez y Aragón
Asesoramos en inversión, compraventa y alquiler de locales, oficinas y naves en Barcelona y Madrid. Revisamos el contrato, la solvencia del inquilino, la fiscalidad y las garantías, y negociamos las condiciones con discreción. Si va a alquilar o comprar un activo comercial y quiere que alguien revise fianza, aval y cláusulas antes de firmar, hable con nuestro equipo de asesoramiento inmobiliario comercial.
Si prefiere empezar viendo activos, puede consultar nuestra cartera de locales, oficinas y naves.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas mensualidades de fianza se pagan en un local comercial?
Dos mensualidades de renta pactada, en metálico, según el artículo 36.1 de la LAU para arrendamientos de uso distinto de vivienda. Si se pactan garantías adicionales, como un aval, se suman por contrato, no por ley.
¿Es obligatorio pedir aval bancario para alquilar un local?
No. El aval bancario es una garantía adicional que las partes pactan libremente. Es el propietario quien suele solicitarlo cuando el arrendatario es una empresa nueva o la renta es alta, y el contrato debe fijar importe, vigencia y ejecución.
¿Hay un límite a las garantías adicionales en un local?
El límite de dos mensualidades del artículo 36.5 de la LAU se refiere a determinados arrendamientos de vivienda, no se aplica automáticamente a los locales. En un local rige la libertad de pactos, por lo que es clave revisar la cuantía antes de firmar.
¿Qué pasa si el propietario no deposita la fianza?
Depende de la comunidad autónoma. En Madrid hay recargos del 2% o del 5% y sanciones que pueden llegar a 90.000 euros, y en Andalucía la multa puede ir del 50% al 150% del importe no depositado. Consulte el organismo de su territorio.
¿Cuándo se devuelve la fianza?
Tras la entrega de llaves, una vez descontadas las cantidades que procedan. Si pasa un mes sin devolver el saldo, este devenga interés legal según el artículo 36.4 de la LAU.
Fuentes
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