Inversión inmobiliaria con inquilino: guía para comprar bien
Comprar un inmueble que ya está alquilado te da ingresos desde el primer día y evita los meses de vacancia, pero te obliga a heredar un contrato que no has negociado. La operación sale bien cuando revisas el contrato, compruebas que el inquilino paga y calculas la rentabilidad neta, no la bruta. Esta guía explica cómo hacerlo paso a paso y qué cambia si el activo es un local, una oficina o una nave.
En resumen
Compras con renta desde el primer día y, según datos del mercado de viviendas con inquilino, con descuentos habituales del 10% al 20% frente a un inmueble libre.
El comprador se subroga en el contrato: en vivienda, mínimo cinco años de vigencia, siete si el arrendador era persona jurídica.
La cifra que decide es la rentabilidad neta, tras IBI, comunidad, seguros, impagos, gestión e impuestos de la compra.
Antes de firmar, pide contrato completo, justificantes de pago, fianza y nota simple.
En activos comerciales, la solvencia del inquilino pesa tanto como el precio.
Tabla de contenidos
Qué significa comprar un inmueble con inquilino
Es una compraventa en la que el inmueble se transmite con un arrendamiento en vigor. No empiezas a buscar inquilino: lo recibes, con su renta, su fecha de vencimiento y sus condiciones. Para el vendedor es una forma de salir sin esperar a vaciar el inmueble. Para ti es una inversión con flujo de caja inmediato.
El mercado lo confirma: en 2025, las viviendas con inquilino fueron el 9,7% de las operaciones intermediadas por la red de una inmobiliaria en España, casi el doble que cinco años antes. Es una cifra de una sola red, así que sirve como indicio de tendencia, no como estadística nacional.
Ventajas y riesgos de invertir en inmuebles alquilados
Lo que ganas
Ingresos inmediatos. La renta empieza a cobrarse al escriturar.
Ocupación asegurada mientras dure el contrato, sin periodos de vacancia al inicio.
Precio de entrada menor. Estos inmuebles se suelen comercializar con descuentos del 10% al 20% respecto a uno equivalente libre.
Lo que debes controlar
Un contrato que no elegiste. Su renta, duración y cláusulas pasan a ser tuyas.
Impago. La misma fuente cita desahucios de 12 a 18 meses en algunas zonas, con costes de 5.000 a 8.000 euros. Por eso conviene verificar al inquilino antes, no después.
Margen de revisión limitado. En vivienda, las rentas están limitadas por ley y no puedes subirlas a voluntad durante el contrato.
Todos estos puntos se gestionan con información. Un análisis previo del contrato y del inquilino convierte el riesgo en una variable que puedes valorar y negociar en el precio.
Qué pasa con el contrato cuando compras
En arrendamientos de vivienda, el artículo 14 de la LAU establece que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica. Esa redacción se aplica a contratos desde el 6 de marzo de 2019; los anteriores pueden tener regímenes distintos, como recuerda un banco en su guía para compradores.
En la práctica, el comprador asume lo pactado hasta el vencimiento. Si inviertes en un local, una oficina o una nave, el arrendamiento de uso distinto de vivienda se rige sobre todo por lo pactado entre las partes, lo que hace aún más importante leer cada cláusula: duración, prórrogas, actualización de renta, fianza y garantías adicionales.
Tanteo y retracto del inquilino
En vivienda, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. El artículo 25 de la LAU le da treinta días naturales para ejercer el tanteo desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones. Si no se le notificó, faltó un requisito o el precio real fue inferior al notificado, puede ejercer el retracto en los treinta días siguientes a la notificación de la venta con copia de la escritura.
Hay excepciones: no se aplica cuando se vende junto con otras viviendas o locales del mismo propietario que forman parte del mismo inmueble, ni cuando se venden todos los pisos y locales del edificio a un mismo comprador. Pide siempre al vendedor la prueba de la notificación o la renuncia del inquilino: sin ella, tu compra puede quedar expuesta.
Cómo comprobar la solvencia del inquilino
Es el punto que más separa una buena inversión de un problema. Esta es la lista de comprobaciones que aplicamos:
Historial de pagos. Justificantes de transferencia de los últimos 6 a 12 meses, no solo la declaración del vendedor, como recoge una guía de documentación para comprar con inquilino.
Fianza y garantías. Cuánto se depositó, dónde consta y si hay aval bancario o depósito adicional.
Antigüedad en el inmueble. Un inquilino estable durante años es señal de encaje.
En empresas: estructura y actividad. Si el inquilino es una sociedad, interesa su antigüedad, su sector y si hay avalistas o matriz detrás. En un local comercial, el negocio debe ser viable en esa ubicación.
Estado de uso. Visita el inmueble para ver si se conserva según el contrato.
El impago no es un caso aislado en el sector: la fuente antes citada habla de un riesgo de morosidad entre el 15% y el 20% de los casos, con periodos medios de impago de tres meses. Por eso la solvencia debe estar en el análisis antes de ofertar.
Documentos que debes revisar antes de firmar
Documento | Qué compruebas |
Contrato completo, con anexos y modificaciones | Duración, renta, actualización, prórrogas, cláusulas especiales |
Justificantes de renta (6 a 12 meses) | Que el inquilino paga y cuánto |
Fianza y garantías | Importe depositado y garantías adicionales |
Nota simple registral | Titularidad y cargas |
Recibos de comunidad y derramas | Gastos pendientes o aprobados |
IBI y certificado energético | Costes y obligaciones del inmueble |
Notificación al inquilino | Tanteo y retracto resueltos |
Estado físico | Reparaciones que asumirás |
Este listado sigue las recomendaciones de una guía de documentación. En activos comerciales ampliamos el análisis con una auditoría: puedes ver qué incluye en nuestra guía de auditoría de inmueble comercial y en la de due diligence inmobiliaria.
Cómo calcular la rentabilidad neta
La fórmula es: ((ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total) × 100. Los gastos incluyen IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino y gestión. La inversión total debe incluir los costes de compra, no solo el precio.
Un ejemplo con números
Tomemos un caso de un ejemplo publicado: una vivienda de 200.000 € con 20.000 € de gastos iniciales y 1.000 € al mes de alquiler (12.000 € al año), con 3.700 € de gastos anuales. La rentabilidad bruta es del 5,45%, pero la neta baja al 3,77%.
Un analista de Rankia advierte de que esa diferencia puede llevar un 6% bruto a un 3,5-4% neto, y sitúa una inversión bien analizada entre el 3,5% y el 6% neto según ciudad y tipo de inmueble. Por eso comparamos siempre ofertas en neto. Si inviertes en comercial, nuestros cinco números para saber si un local es buena inversión te dan el mismo ejercicio adaptado.
Impuestos y costes de la compra
En una segunda mano tributas por ITP, que oscila entre el 6% y el 11% según la comunidad: Madrid aplica el 6% y Cataluña el 10%. Sumando notaría, registro y gestoría, los costes pueden representar entre un 10% y un 15% adicional al precio. En locales y oficinas el impuesto aplicable (ITP o IVA) cambia mucho el resultado, y lo explicamos en ITP o IVA y rentabilidad.
La renta tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Entre los gastos deducibles están IBI, intereses hipotecarios (no el capital), comunidad, seguros y honorarios de gestión, además de la amortización del 3% sobre el mayor entre coste de adquisición y valor catastral de construcción, sin el suelo. Consulta con tu asesor fiscal tu caso concreto antes de cerrar.
Nuestra perspectiva
En nuestro trabajo con inversores en Barcelona vemos siempre el mismo patrón: el precio es lo que más se negocia y lo que menos decide. Lo que decide es quién es el inquilino, cuánto tiempo le queda al contrato y qué impuesto grava la compra. Por eso analizamos la rentabilidad neta, la solvencia del inquilino y las condiciones del contrato antes de recomendar una operación, y buscamos activos con inquilinos solventes, incluidos algunos fuera de mercado. Una compra con inquilino bien elegida es una de las formas más limpias de entrar en el mercado comercial. Y hacemos la gestión con discreción, adaptada al perfil y al objetivo de cada cliente. Gonzalez
Cómo trabajamos una inversión con inquilino
Si buscas un local, una oficina o una nave con arrendatario en Barcelona o Madrid, nuestro asesoramiento cubre el análisis de rentabilidad neta, la solvencia del inquilino, el contrato, la fiscalidad y la negociación. Puedes ver cómo es el proceso en cómo trabajamos una inversión en local comercial y los activos disponibles en nuestra cartera de inmuebles.
Si prefieres empezar por una conversación, cuéntanos tu objetivo en Gonzalez y Aragón y te diremos qué activos encajan.
Errores frecuentes al comprar con inquilino
Fijarte en la rentabilidad bruta. Compara siempre en neto.
Fiarte del vendedor sin justificantes. Pide pagos reales.
Ignorar el vencimiento. Un contrato corto sin garantías es un riesgo de vacancia cercana; uno largo con renta baja limita el potencial.
Olvidar el tanteo y retracto en vivienda.
No incluir los costes de compra en la inversión total.
Tenemos más detalle en siete errores al invertir en un local comercial y en la guía de inversión en bienes inmuebles en Barcelona.
Preguntas frecuentes
¿Es buena idea comprar un inmueble con inquilino?
Sí, cuando el contrato y el inquilino están verificados y el precio refleja el contrato. Recibes renta desde el primer día y sueles entrar con descuento frente a un inmueble libre. La clave es calcular la rentabilidad neta con todos los gastos.
¿Puedo echar al inquilino después de comprar?
En vivienda, no durante el periodo en que debes respetar el contrato: cinco años, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, según el artículo 14 de la LAU. En otros usos manda lo pactado. Revisa el contrato con un abogado antes de comprar.
¿Qué rentabilidad es razonable?
Un profesional de Rankia habla de entre el 3,5% y el 6% neto según la ciudad y el tipo de inmueble. Las cifras brutas son más altas, así que compara siempre netas.
¿Qué derecho tiene el inquilino cuando se vende la vivienda?
Tiene tanteo durante treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la venta y, si no se le notificó correctamente, retracto durante treinta días. Pide al vendedor la prueba de notificación o renuncia.
Fuentes
Recomendaciones
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