El impuesto que decide la rentabilidad de su inversión inmobiliaria

Comprar una vivienda y comprar un local no tributan igual. Y esa diferencia se nota desde el primer día, antes incluso de cobrar el primer alquiler.

Vivienda de segunda mano: el ITP es un coste definitivo

En la compra de vivienda usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) no es deducible ni recuperable. Entra directamente en el precio de adquisición y resta rentabilidad desde el primer euro.

Local comercial: el IVA puede recuperarse

Si el local se compra a un vendedor sujeto pasivo de IVA, la estructura es distinta: el IVA soportado puede recuperarse vía declaración cuando se compra con derecho a deducción. El coste real que queda es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Tres condiciones para que funcione

• Que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA.

• Que el comprador adquiera con derecho a deducción.

• Que la operación se estructure bien desde el inicio.

Si alguna de ellas falla, la operación vuelve a tributar por ITP. Por eso el orden de los pasos importa tanto como el precio.

La ventaja no termina en la escritura

• El IVA de la reforma, los honorarios y los suministros puede ser deducible si la actividad lo permite.

• La amortización del inmueble reduce cada año la base imponible del rendimiento.

• Comprar como persona física o a través de una sociedad cambia por completo la factura fiscal del alquiler.

Conclusión

Dos operaciones con el mismo precio y la misma renta pueden tener rentabilidades netas muy distintas según cómo se hayan estructurado. La fiscalidad no es un trámite: es parte del retorno. Calcule el coste fiscal total antes de firmar; después ya es tarde.

Analizamos la estructura fiscal y de rentabilidad junto a su asesor. Contenido informativo: no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.

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